Thị trường bất động sản Hà Nội, TP.HCM liên tục lập đỉnh, với mức giá vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân. Hiện tượng “giá ảo” không chỉ khiến nhu cầu an cư ngày càng khó tiếp cận, mà còn tiềm ẩn nguy cơ bong bóng và bất ổn kinh tế vĩ mô.
Giá tăng sốc, đầu cơ hưởng lợi – người mua ở thực bị loại khỏi cuộc chơi
Theo VARS IRE, chỉ trong 7 tháng đầu 2025, khoảng 1,56 triệu tỷ đồng đã được bơm ra nền kinh tế, trong đó tín dụng chảy mạnh vào bất động sản và chứng khoán. Bối cảnh này cộng hưởng với các chính sách “miễn lãi – ân hạn gốc” khiến dòng tiền đầu cơ đổ vào thị trường mạnh mẽ.
Chỉ với 10–30% vốn ban đầu, nhà đầu cơ có thể ôm hàng, chờ giá tăng để hưởng tỷ suất lợi nhuận lên tới 50–70%/năm – mức mà khó kênh đầu tư nào sánh kịp. Hệ quả: thị trường xuất hiện “ảo giác khan hiếm”, môi giới thổi giá dựa trên tin hạ tầng – quy hoạch, khiến giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM nhanh chóng chạm mốc 4–6 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ.
Trong khi đó, người mua nhà để ở bị đẩy ra ngoài vì thu nhập không theo kịp giá. Những gia đình vay ngân hàng để sở hữu nhà ở thực đứng trước rủi ro nặng nề khi thị trường đảo chiều.
Tín hiệu cảnh báo: vỡ mộng đầu tư, nguy cơ bán tháo lan rộng
Trường hợp gia đình anh Tiến, chị Lan (Đan Phượng, Hà Nội) là ví dụ điển hình. Sau khi mua 2 căn studio bằng vốn vay 70%, hy vọng lướt sóng trong thời gian ân hạn, họ rơi vào cảnh không bán được, cho thuê giá rẻ, trong khi tiền trả ngân hàng hàng tháng quá lớn. Cuối cùng, anh chị buộc phải bán cắt lỗ, song việc thoát hàng cũng không dễ dàng.
Nếu tình trạng bán tháo lan rộng, hệ thống ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng, tạo hiệu ứng dây chuyền như các chu kỳ bong bóng – vỡ bong bóng trong quá khứ. Nguy hiểm hơn cả, hàng triệu người dân mất cơ hội an cư khi căn hộ phổ biến ở ngưỡng 4–5 tỷ đồng, vượt xa khả năng chi trả của các cặp vợ chồng trẻ.
Hệ lụy vượt ngoài bất động sản
Dòng vốn chảy quá nhiều vào bất động sản còn gây méo mó nền kinh tế. Khi “làm giàu nhanh” từ bất động sản hấp dẫn hơn sản xuất, nhiều doanh nghiệp bỏ đầu tư sản xuất – kinh doanh, kéo theo nguy cơ suy giảm năng lực cạnh tranh quốc gia.
Cần siết tín dụng đầu cơ, minh bạch thị trường
Các chuyên gia cho rằng để ngăn chặn vòng xoáy nguy hiểm, cần sớm triển khai:
- Siết chặt tín dụng đầu cơ bất động sản.
- Công khai thông tin về pháp lý, tiến độ, tỷ lệ hấp thụ và giá bán thực tế.
- Phát triển nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, khôi phục cơ hội an cư cho đại đa số.
Theo TS. Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng VARS IRE: “Mặt bằng giá nhà đất 2025 đã bị đẩy lên quá cao, vượt ngoài dự báo. Điều này làm gia tăng khoảng cách giữa giá bán và giá trị thực, tiềm ẩn rủi ro thanh khoản. Trong bối cảnh đó, chỉ những dự án có pháp lý minh bạch, dòng tiền ổn định và giá hợp lý mới giữ được sức hút, nhưng số lượng rất hạn chế”.
