Khảo sát của Trung tâm Nhân khẩu học và Chính sách – Đại học Chapman (Mỹ) trên 95 thành phố lớn toàn cầu cho thấy: đến quý III/2024, không một thị trường nào được coi là phải chăng nếu so sánh giữa giá nhà trung vị và thu nhập trung vị hộ gia đình.

Bức tranh toàn cầu: Không nơi nào thực sự “dễ mua nhà”

Theo chuẩn quốc tế, một thị trường chỉ được coi là “dễ tiếp cận” khi giá nhà trung vị cao gấp không quá 3 lần thu nhập trung vị hàng năm. Tuy nhiên, kết quả khảo sát khẳng định không thành phố nào đạt chuẩn này, phản ánh áp lực mua nhà đang là thách thức chung trên toàn cầu.

Những thị trường “đắt đỏ ngoài tầm với”

Ở nhiều đô thị lớn, đặc biệt là Mỹ và Australia, giá nhà đã vượt quá khả năng chi trả của phần đông người dân. Điển hình:

Hồng Kông: giá nhà gấp 14,4 lần thu nhập trung vị – mức cao nhất thế giới.
Sydney (Australia): 13,8 lần.
San Jose (Mỹ): 12,1 lần.
Vancouver (Canada): 11,8 lần.
Los Angeles (Mỹ): 11,2 lần.

Ngoài ra, các thành phố như Adelaide, Honolulu, San Francisco, Melbourne và San Diego cũng góp mặt trong nhóm 10 đô thị có giá nhà “ngất ngưởng”, dao động từ 9,5 đến 10,9 lần thu nhập.

Điểm chung tại các thị trường này là quỹ đất hạn chế, chính sách quản lý chặt chẽ và nhu cầu nhà ở luôn cao, dẫn đến tình trạng cung – cầu mất cân đối.

Những thành phố “mềm giá” nhất – nhưng vẫn chưa thật sự rẻ

Ngược lại, nhóm 10 thị trường “dễ thở” hơn tập trung tại Mỹ, Anh và Canada. Pittsburgh (Mỹ) dẫn đầu với tỷ lệ 3,2 lần thu nhập – thấp nhất trong khảo sát. Các đô thị khác gồm:

Cleveland (Mỹ): 3,3 lần.
St. Louis (Mỹ): 3,5 lần.
Rochester (Mỹ): 3,6 lần.
Edmonton (Canada), Middlesbrough & Durham (Anh), Oklahoma City (Mỹ), Omaha (Mỹ): 3,7 lần.
Sheffield (Anh): 3,8 lần.
Cincinnati & Detroit (Mỹ): 3,9 lần.

Tuy thấp hơn mặt bằng chung, song các tỷ lệ này vẫn vượt chuẩn “3 lần”, cho thấy ngay cả các thành phố giá “mềm” cũng không thực sự rẻ nếu so sánh với mức thu nhập trung bình.

Góc nhìn chuyên gia: Vì sao giá nhà vẫn leo thang?

Nhu cầu lớn – cung hạn chế: Ở Mỹ, giá nhà đã tăng liên tục 24 tháng, đạt trung vị 435.300 USD vào tháng 6/2025, mức kỷ lục lịch sử.
Khả năng chi trả suy giảm: Theo Hiệp hội Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), với thu nhập 75.000 USD/năm, chỉ 21,1% nguồn cung nhà ở phù hợp. Trong khi đó, các hộ thu nhập trên 250.000 USD lại tiếp cận được tới 80% nguồn cung.
Chính sách quản lý đất: Tại California, chính quyền ưu tiên bảo tồn đất tự nhiên và thúc đẩy phát triển chung cư mật độ cao. Tuy nhiên, loại hình này thường có diện tích nhỏ, chi phí cao, chưa phù hợp nhu cầu tầng lớp trung lưu.

Ông Joel Kotkin, Giám đốc Trung tâm Nhân khẩu học và Chính sách Chapman, nhấn mạnh: “Giá nhà cao tại nhiều quốc gia là hệ quả trực tiếp từ các chính sách hạn chế mở rộng đô thị”. Điều này khiến cơ hội sở hữu nhà ngày càng xa vời với người mua lần đầu, buộc nhiều người phải ở thuê lâu dài.

Kết luận: Cơ hội và thách thức song hành

Kết quả khảo sát toàn cầu cho thấy bất động sản vẫn là tài sản xa xỉ so với thu nhập bình quân tại hầu hết các thành phố. Đối với nhà đầu tư, điều này mở ra cơ hội ở những thị trường “mềm giá” như Pittsburgh hay Edmonton – nơi dư địa tăng trưởng còn lớn. Ngược lại, ở các thành phố đắt đỏ như Hồng Kông hay Sydney, bất động sản tiếp tục giữ vai trò kênh lưu trữ giá trị hơn là chỗ ở thực.